“金三银四”小阳春行情延续 各线城市新房房价涨幅略有扩大

5月17日，国家统计局公布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。总体来看，各线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅延续扩大态势，二手住宅同比涨幅有升有落;新房环比涨幅略有扩大，二手住宅环比涨幅变动不大。

交通银行金融研究中心首席房地产分析师夏丹表示，“金三银四”小阳春行情延续。当前房价增速变化呈现出三个特征，一是从2020年12月起止跌回升，目前涨幅仍呈扩大趋势;二是房价大范围普涨，70大中城市中有62城新房价格环比上涨、63城同比上涨，控房价形势依然严峻;三是学区房频繁炒作成为房价上涨的一大推手。

一线城市房价涨幅居前

4月，一线城市房价继续领涨，新房市场热度较高。从同比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.8%，涨幅比上月扩大0.6个百分点;二手住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。从环比看，各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，其中，4个一线城市涨幅为0.6%，比上月扩大0.2个百分点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，4月份，70城新房房价环比上涨0.5%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，今年以来连续上涨;同比涨幅达4.4%，创去年10月份以来新高。从环比看，广州领涨热点城市，新房涨幅为1.1%，二手房涨幅1.2%。从趋势看，随着调控逐级收紧，热点城市新房价格涨幅将得到控制，涨幅将趋于减弱。“一城一策”下非热点城市房价继续上涨，但此轮楼市成交量集中，非热点城市对全局影响不大。

4月，二手房市场拐点出现，各线城市二手房房价涨幅有涨有落。贝壳研究院表示，一线城市及合肥、成都等热点二线城市房价涨幅均较上月收窄，主要是一二线热点城市调控效果持续显现叠加市场季节性回落，市场预期减弱，带动4月二手房市场在3月见顶后回调。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，二手房调控或将成为监管重点方向。目前来看，全国70个城市中有28个城市同比涨幅超过5%。二手房市场要警惕过热现象，各地要严管市场价格秩序，尤其是学区房有关房源。

商品房成交量保持韧性

1至4月，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%;比2019年1至4月增长17.6%，两年平均增长8.4%。其中，住宅投资30162亿元，增长24.4%。专家表示，受高基数影响，房地产开发投资增速较1至3月下滑4个百分点。以两年平均增速衡量，1至4月增速达到8.4%，较1至3月加快0.8个百分点，与同期房地产市场继续保持较高热度直接相关。

1至4月，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%;比2019年1至4月增长19.5%，两年平均增长9.3%;商品房销售额53609亿元，增长68.2%;比2019年1至4月增长37.0%，两年平均增长17.0%。夏丹表示，与2019年同期相比，上述两项销售指标增长比较快，“金三银四”小阳春行情延续。尤其是百强房企的销售业绩较为亮眼，4月单月全口径销售金额两年复合增长16.1%，较上月还有所提升。

此外，1至4月，房地产开发企业到位资金63542亿元，同比增长35.2%;比2019年1至4月增长21.1%，两年平均增长10.1%。夏丹表示，房企到位资金的较高增长主要是受旺盛的商品房销售支持。在房地产相关融资监管渐次收紧的环境下，房企从外部贷款和自筹资金占比相应降低。

楼市调控动作频频

4月份以来，各地房地产调控密集加码，住建部约谈、整顿中介机构、禁止经营贷资金违规入市、限制涨价、人才购房等成为鲜明特点。据统计，4月单月房地产调控次数刷新年内记录，达到51次，年内累积房地产调控次数达186次。例如，4月29日，东莞市住建局发布通知，要求未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年，涨幅不超过3%(含本数)。广州发布调控新规，明确通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让。

4月30日，中央政治局会议首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”，体现了对学区房问题的重视和调控的精细化。夏丹表示，预计中央和地方层面将继续从人、地、钱等各方位围堵哄抬房价乱象，平抑房价快涨和普涨势头，市场成交火热程度有望逐渐缓和。