花样年、彩生活拟分拆商管业务上市 高估值商管赛道空间犹存

花样年控股及彩生活日前联合公布，宣布拟分拆商管业务上市，彩生活董事会主席兼执行董事潘军或将迎来第三个上市平台。而在此之前，花样年及彩生活近期在商管业务整合方面进行频繁动作。有业内人士指出，商业物业管理和住宅物业管理各项管理措施、标准均为不同，将两者分拆有利于实施更专业化管理，在激烈的物企市场中提升自身的竞争力。嘉和家业物业研究院院长唐卓向《华夏时报》记者表示，“相比普通物业管理赛道，当前商业管理赛道热度和估值均较高，且已上市企业较少，故越早上市其所能享到的上市福利越高。”

物业“双子”布局渐趋明朗

花样年与彩生活将目光瞄准了商管业务赛道。

7月26日早间，花样年控股、彩生活联合发布《自愿公告可能分拆》，透露正考虑寻求将各自商业及综合用途的物业管理业务、商业运营管理业务进行分拆，于联交所主板单独上市。

公告显示，本次分拆将导致拟于开曼群岛注册成立的一间实体所持单一集团的单独上市。预期于建议分拆完成后，新的上市公司将从事提供有关商业物业、综合混合用途物业、公共设施、工业物业的物业管理服务及商业营运服务。花样年和彩生活已就建议分拆向联交所提出申请，且联交所已确认，其可就建议分拆进行上市申请。

事实上，两家公司的分拆计划早有相关动作。7月5日晚间，绿地控股与花样年控股共同公告，绿地控股拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司(以下简称“上海绿闵”)100%股权，转让给花样年控股下属子公司深圳市富昌商业服务有限公司，股权转让对价为12.6亿元。

交易公告指出，绿地控股将委聘花样年旗下绿闵物业作为战略优先级商业物业管理服务提供商。完成交易后5年间，绿地控股承诺交付不少于2500万平方米商业相关物业建筑面积。同时，绿地控股在3年内将额外提供不少于60万平方米的多个一、二线城市商管项目，并在1年内就33万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目与上海绿闵订立合约。这也意味着，花样年将提前锁定绿地控股所能带来的商管物业服务面积，押注了商管业务未来的增长性。

收购绿闵物业之外，从今年5月份开始，彩生活还频频转出旗下商管业务资产，至今已完成了13家商管公司的出让，其中9家商管公司为100%股权，4家商管公司股权比例在80%-90%之间，接手方均为深圳市花漾乐商业服务有限公司(以下简称“花漾乐”)。

“天眼查”平台显示，花漾乐于今年3月16日成立，由邻里乐(香港)有限公司(以下简称“邻里乐”)控股，法人代表、总经理陈新禹同时也是花样年及彩生活的执行董事兼首席财务官。而工商注册信息显示，邻里乐100%控股的深圳前海邻里乐商业服务有限公司，该公司执行董事为潘军，即彩生活董事会主席兼执行董事。

值得一提的是，2020年4月1日，彩生活与花样年订立经修订不竞争契据，双方约定，花样年将仅收购物业管理公司，或竞投组合纯属商业性质的物业管理，不经手任何物管服务业务;彩生活将继续从事综合用途物管服务，确保彩生活和花样年旗下商管公司未来上市时不会遇到“同业竞争”的问题。

至于未来的商管上市平台，有业内人士认为，综合花漾乐与彩生活在人事、资产腾挪转让等多方面错综复杂的联系，花漾乐可能是花样年商管业务上市平台。不过，花漾乐成立时间不足一年，不符合港交所关于“上市公司过去三个财政年度至少5000万港元盈利”等约束条件。

《华夏时报》记者注意到，除了花漾乐，花样年旗下的另一物管平台深圳市美易家商务服务集团股份有限公司(以下简称“美易家”)旗下还有一定数量的商业物业。2015年12月，美易家获批挂牌新三板，成为国内度假物业运营第一股，但2017年底从新三板退市。而在美易家2017年度业绩发布会上，潘军表示，希望未来能把美易家放到更大的平台上。

同时，上海绿闵并没有被放在花漾乐，而是被放在今年3月成立的深圳市富昌商业服务有限公司(以下简称“深圳富昌”)。“天眼查”平台显示，深圳富昌由富昌环球(香港)有限公司100%持股。目前，深圳富昌对外投资的资产仅有深圳市美易家住宅物业服务集团有限公司。该公司成立于2021年1月，由深圳富昌持股 70.95%。

高估值商管赛道空间犹存

8月2日，对于此项分拆的资本安排，彩生活及花样年双双回应《华夏时报》记者称：“正处于上市静默期，不便回复。”婉拒了采访，对于花漾乐、美易家等究竟谁是商管上市平台的问题也未作回应。

市场声音普遍认为，商管物业的高估值，是花样年产生对彩生活再独立分拆想法的重要因素。嘉和家业物业研究院院长唐卓就告诉《华夏时报》记者，“相比普通物业管理赛道，当前商业管理赛道热度和估值均较高，且已上市企业均较少，故越早上市其所能享到的上市福利越高。”

据克而瑞物管统计，今年上半年，Top50物企共计新增拓展项目3142个，办公项目占比近30%，是上半年外拓数量最多的业态类型。而从物业股PE来看，有商业物业加持的物企能获得较高PE(市盈率)，如华润万象生活(01209.HK，市盈率101.25倍)、宝龙商业(09909.HK，市盈率39.44倍)、合景悠活(03913.HK，市盈率39.42倍)等。

而目前港股以非住宅运营为主的商管企业较为稀缺，仅有华润万象生活、宝龙商业、中骏商管(00606.HK)等少数几家。东亚前海证券分析师金文曦认为，未来资金更加青睐细分领域，如商管赛道，“除了华润万象生活之外，该细分领域的其他股票估值其实不是很高，还有很多提升空间”。

从彩生活本身来看，作为“物业第一股”，彩生活始终维持着行业第一梯队的规模体量。但随着后来者的争相涌入物管赛道，彩生活近年发展有些“后劲不足”，股价也常年徘徊在港股物业股中后位。

2018年-2020年，彩生活分别实现营业收入36.14亿元、38.45亿元、35.96亿元，同比分别增长121.9%、6.4%、-6.5%;全年录得归属于母公司股东的净利润4.85亿元、4.99亿元、5.02亿元，同比增长51.3%、2.8%、0.6%。截至8月4日上午收盘，彩生活股价报2.53港元/股，市盈率仅6.310倍，总市值37.63亿港元。

“彩生活应该是全行业收并购最多的，在上市前就完成了85家公司的并购，”在今年3月26日召开的业绩会上，潘军表示：“这对于全行业都有启发，如何提高收并购的质量，我想只有一个，就是关于精细化运营的系统建立。”

彼时，潘军强调，收并购不是目的，关键是如何挖掘新的利润空间。经过两年的调整后，彩生活认为，当精细化管理落地以后，才能够实现有质量地管理面积增长，追求质量、健康、更有价值的面积增长，才是彩生活未来要做的，而不是不顾效益盲目扩张规模。

唐卓直言，从已上市的彩生活角度看，再将商管板块装入彩生活只能算是“新瓶装旧酒”，资本市场对该品牌已形成的固有认知较难改变。但是，花样年重新打造一个商管子品牌上市，拥有“双上市品牌”无异将引起市场更大的波动。