7月房价总体涨幅回落 融资环境持续收紧

国家统计局8月16日发布的数据显示，7月，在70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量为51个，二手房价格环比上涨的城市数量为41个，两者均创下年内新低。当月，新房和二手房平均环比涨幅分别为0.3%和0.1%，同样为今年以来的最低水平。业内人士表示，在“房住不炒”及“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)的调控主基调下，政策调控效果持续释放，7月全国商品住宅销售价格涨幅回落也成为意料之中的事情。

房价涨幅回落或转降

环比来看，7月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.8%、0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1、0.1和0.8个百分点;深圳上涨0.5%，涨幅与上月相同。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点;广州上涨0.6%，涨幅与上月相同;深圳下降0.4%。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比由上月上涨转为下降0.1%。

值得关注的是，青岛、海口、无锡、长沙等均在房价环比涨幅榜靠前位置，且环比涨幅均大于5%。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，“从二手房的价格涨幅环比数据看，海口属于涨幅较大的城市，这也说明近期此类城市需要强化对于二手房的管控。而从跌幅排行看，需要重点关注湖南岳阳。岳阳近期出现了‘限跌令’，一手房的不景气和恶性竞争对于二手房市场产生冲击。”

同比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落或与上月相同。据测算，7月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6%和10%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨3.5%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和2.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点。

“整体来看，各等级城市价格涨幅均较上月收窄，其中一线城市涨幅回落最为显著。在市场步入淡季，调控政策更加深入细化的影响下，新房价格涨幅将更趋于平缓。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国商报记者表示。

融资环境持续收紧

除了房价在整体回落外，7月，全国商品房销售面积、销售额也有所下降。

从销售面积来看，1-7月，商品房销售面积为10.2亿平方米，同比增长21.5%，比2019年1-7月增长14.5%，两年平均增长7%，7月同比下降8.5%，为今年以来单月首次下降。从销售额来看，1-7月，商品房销售额为10.6万亿元，同比增长30.7%，比2019年1-7月增长28%，两年平均增长13.1%。7月同比下降7.1%，亦为今年以来单月首次下降。

“房地产市场整体降温除了受到7月传统淡季的影响外，也有融资环境进一步收紧的制约。”同策研究院研究总监宋红卫对中国商报记者表示，7月M1(狭义货币)同比增长4.9%，增速回落，且低于市场预期。我国商品住宅销售规模的变动与M1呈高度相关。从近十年二者的走势规律来看，货币环境宽松时商品住宅销售面积及价格同比增长，货币环境收紧时商品住宅销售面积同比增速下降。

从房地产资金来源看，1-7月房地产资金来源两年平均增长9.2%，较上月下降0.8个百分点，7月当月两年平均增速已降至4.1%。从资金来源细项数据看，自筹资金、国内信贷增速低于整体，而其他资金(主要为个人住房贷款相关资金，由个人按揭贷款、定金及预收款两部分组成)增速较高，且“其他资金”在房地产资金来源中比重超过50%。

“这表明房地产资金来源较依赖个人住房贷款，在‘房住不炒’总基调下，资金流向房地产比例预计将减少，房地产资金来源增速边际趋缓概率偏大。”财信证券首席经济学家伍超明对记者表示，预计接下来调控政策易紧难松，房贷对房地产资金来源的支撑将减弱。

近年来，房地产监管政策持续升级，房地产市场的四大主体——购房者、开发商、金融机构、地方政府相继被纳入监管体系中，从“管钱”到“管地”，房地产市场监管闭环已经初步形成。受监管政策趋严影响，个人住房贷款、房地产贷款余额占各项贷款余额比重趋降，且今年2月以来，全国首套房贷平均利率上行，资金进入房市阻力加大，房地产投资或将持续面临资金端制约。

市场调控继续趋严

连日来，从上海、北京等一线城市到杭州、岳阳等二三线城市，各地调控持续趋严。据中原地产研究中心统计，8月首周各地房地产市场调控次数就已达15次。

如，8月13日，上海发布《上海市住房发展“十四五”规划》，提出要着力加强房地产市场监管。日前，北京住建委也明确将持续打击治理房地产市场违法违规行为。大连8月16日印发《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》，其中明确进一步严格限制新购住房上市交易，加强新建商品住房价格指导，严格住宅用地出让价格管控等。在土拍市场，杭州、苏州等城市土拍规则有所调整，提高房企竞拍门槛等，深圳、天津等地则纷纷叫停或延期了第二轮集中土地竞拍。

多位受访专家表示，当前“打补丁、堵漏洞”已成为房地产调控的主要方向，反映出下半年房地产市场调控继续从严的取向。那么，在“房住不炒”的主基调下，未来市场将有何走势?宋红卫预计，下半年房地产市场整体处于下行趋势，其中商品住宅销售规模增速将逐月下降，房地产投资也将有所下行。尤其是8月传统的淡季表现得更为明显，在“金九银十”传统旺季，预计会有所反弹，但不会改变下行趋势。

此外，房企土地购置面积增速也将持续负增长。分城市等级看，7月一二三线城市土地成交面积同比减少21.1%、22.5%、35.1%，各等级城市土地市场普遍低迷。“房地产企业存在较大的补库存动力，但亦面临监管要求等，未来房企大幅扩大拿地规模的概率较小，将限制后期房地产投资增速的幅度。”伍超明预计，土地市场热度回落进一步带动市场回归理性，全国商品房销售规模增速将继续放缓。